Prodej nemovitosti z hlediska daní: Co a jak se daní? Odpovědi i praktické návody pro vás

25. 8. 2015

Prodej nemovitosti je poměrně náročným a dosti komplikovaným procesem. To zejména tehdy, nemáte-li v tomto oboru žádné zkušenosti. Na internetu pochopitelně existuje nespočet rad, tipů a návodů. Nutno podotknout, že ne všechny informace jsou dostatečné a pravdivé. Řada zavádějících údajů a nepřesných postupů může prodej nemovitosti proměnit na hrůzostrašný zážitek, který si už dobrovolně nebudete chtít nikdy více zopakovat.

Prodej nemovitosti vás nemusí strašit ze spaní

Pokud ovšem víte, kde správné odpovědi na své otázky hledat a odkud čerpat praktické informace podložené relevantními údaji a zkušenostmi, proplujete procesem prodeje nemovitosti bez úhony. Odborníci zportálu RealitníRevoluce.cz vám denně přinášejí praktické rady, tipy i množství návodů a dnes se zaměří na problematiku daní, která je s prodejem nemovitosti neodmyslitelně spojená a v níž řada z nás zbytečně chybuje.

Daň z nabytí nemovitých věcí – původně daň z převodu nemovitosti

Charakteristika: S touto daní – dříve označovanou jako „
daň z převodu nemovitosti
“ – mají problém nejen prodávající, ale též kupující. Nepřesný a notně zavádějící název z ní dělá jednu znejkomplikovanějších daní vůbec. Tato daň je odváděná z úplatných převodů nemovitostí a v rámci daňového přiznání je směřována k finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází.

Výše daně: Daň z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně. Základem daně je v tomto případě buďto kupní cena nebo 75 % směrné hodnoty nemovitosti. Směrnou hodnotou je pak cena, kterou určuje finanční úřad na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti. Daň se ve finále vypočítá z té ceny, která je prokazatelně vyšší. Pokud by se vám výše směrné hodnoty nepozdávala, můžete ji porovnat s cenou určenou na základě znaleckého odhadu.

Plátce daně: Již výše jsme se zmínili o jistých komplikacích a rizicích záměny plátce daně. Ačkoli název daně může svádět k přesvědčení, že plátcem je v tomto případě kupující, opak je pravdou. Daň platí původní majitel nemovitosti, čili prodávající. Ale ani kupující není z tohoto procesu tak úplně vyloučen. Ve vztahu mezi prodávajícím a finančním úřadem totiž plní roli ručitele. Pokud prodávající daň neuhradí, přechází tato povinnost na kupujícího. V praxi se ovšem drtivá většina prodávajících a kupujících smluvně dohodnou, že daň z nabytí nemovitosti přirozeně zaplatí kupující.

Daň ze zisku neboli daň z příjmů: kdy ji platíte a kdy nikoli?

Charakteristika: Daň z příjmů se vás při prodeji nemovitosti může týkat a nemusí. O tom, zda bude nutno tento nemalý příjem státního rozpočtu uhradit, rozhoduje hned několik podmínek. Daň z příjmů nemusíte hradit, pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let nebo v ní alespoň 2 roky před prodejem máte nahlášeno trvalé bydliště. Pokud podnikáte, tato nemovitost však nemůže být součástí vašeho obchodního majetku. Daň nemusíte platit též v případě, kdy prostředky, jež jste prodejem získali, použijete ve lhůtě do 1 roku k uspokojení svých bytových potřeb. Výjimka se týká též situace, kdy na bytové potřeby vynaložíte odpovídající částku v roce předcházejícím. Tuto skutečnost je ovšem potřeba oznámit příslušnému finančnímu úřadu.

Výše daně: Pokud od daně z příjmů nejste osvobozeni, bude nutno tento příjem státu přiznat a následně jej zdanit. Daňové přiznání podáte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu (do konce března následujícího roku). Příjmy a výdaje uvedete v Příloze 2. Sazba daně z příjmů činí pro tento rok 15 % z kladného rozdílu mezi příjmem a výdajem. Jako výdaj oproti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu. Do výdajů lze zahrnout i náklady spojené s prodejem nemovitosti a daň z nabytí nemovitých věcí, jíž jsme se věnovali výše.

Plátce daně: Jak z výše uvedeného vyplývá, plátcem daně je v tomto případě prodávající.

Daň z nemovitých věcí: koho se týká a co všechno zahrnuje?

Charakteristika: Daň z nemovitých věcí, zkráceně daň z nemovitostí, zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Tato daň je jedinou daní, kterou je nutno uhradit předem. Přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2016 tedy musíte podat do konce ledna. Tato povinnost se ovšem netýká zdaleka všech majitelů nemovitostí. U řady z nich postačí, pokud daň jednoduše zaplatí a o termíny se prakticky vůbec nemusejí starat.

Výše daně: Již výše jsme zmínili, že součástí daně z nemovitých věcí, je daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. U daně z pozemků je její základ buďto hodnotový (v korunách) nebo ve vyjádřený fyzickými jednotkami (metry čtvereční). Vždy záleží na druhu pozemku, jehož cenu je potřeba zjistit vynásobením výměry pozemku průměrnou cenou půdy. Průměrnou cenu vám poskytne místně příslušný úřad nebo správce daně. U základu daně ze staveb je potřeba zohlednit druh a výměru nemovitosti a také její případné využití pro komerční účely. Jednotlivé koeficienty a sazby daně z nemovitostí zjistíte např. na webu finanční správy, na místně příslušeném pracovišti finančního úřadu nebo na webu či vývěsce obce. Jednotlivé sazby jsou též součástí tabulky v tomto článku.

Plátce daně: Přiznání k dani z nemovitých věcí musí v roce 2016 podat každý, kdo v roce 2015 nabyl (koupil nebo dostal darem) nemovitost. Daňové přiznání ale musíte podat také v případě, kdy jste nemovitost nabyli dříve, ale dle zákona se v roce „měnily skutečnosti, které jsou zásadní pro vyměření daně“. Co to znamená v praxi? Třeba situaci, kdy se přístavbou změnila výměra nemovitosti. Daňové přiznání podává a daň následně platí člověk, který je majitelem nemovitosti k 1. lednu roku, v němž je daňové přiznání podáno.

Sazby daně z nemovitostí

1. Sazby daně z pozemků podle § 6 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí
A – orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad 0,75 %
B – trvalý travní porost 0,25 %
C – hospodářský les 0,25 %
D – rybník s intenzívním a průmyslovým chovem ryb 0,25 %
2. Sazby daně z pozemků podle § 6 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí
E – zastavěná plocha a nádvoří 0,20 Kč/m²
F – stavební pozemek 2,00 Kč/m²
G – ostatní plocha 0,20 Kč/m²
3. Základní sazby daně ze staveb podle

§ 11 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí

 
Stavby  
H – obytný dům 2 Kč/m²
I – ostatní stavba tvořící příslušenství k obytnému domu 2 Kč/m²
J – stavba pro individuální rekreaci, rodinný dům využívaný pro individuální rekreaci 6 Kč/m²
K – stavba plnící doplňkovou funkci ke stavbě pro individuální rekreaci 2 Kč/m²
L – garáž vystavěná odděleně od obytného domu 8 Kč/m²
M – zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství 2 Kč/m²
N – průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělská výroba 10 Kč/m²
O – ostatní podnikatelská činnost 10 Kč/m²
P – ostatní stavba 6 Kč/m²
Jednotky  
R – byt 2 Kč/m²
Samostatný nebytový prostor  
S – zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství 2 Kč/m²
T – průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělská výroba 10 Kč/m²
U – ostatní podnikatelská činnost 10 Kč/m²
V – samostatný nebytový prostor užívaný jako garáž 8 Kč/m²
Z – ostatní samostatný nebytový prostor 2 Kč/m²


U staveb typu H až P se ještě přičítá 0,75 Kč/m² za každé nadzemní podlaží, které přesahuje dvě třetiny zastavené plochy stavby.


V případě, že se daň platí za obytný dům (H), navyšuje se daň o dvě koruny za každý metr čtvereční, který je využívaný k podnikatelské činnosti.

Základní koeficient

Velikost obce Koeficient
Do 1000 obyvatel 1
1000 až 6000 obyvatel 1,4
6000 až 10 000 obyvatel 1,6
10 000 až 25 000 obyvatel 2
25 000 až 50 000 obyvatel 2,5
Nad 50 000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech 3,5
V Praze 4,5

Základní koeficient může každá obec vyhláškou o jednu kategorii zvýšit, nebo o jednu až tři kategorie snížit. V Praze se může koeficient podle zákona zvýšit na 5. Koeficient podle velikosti obce se ovšem uplatňuje pouze u staveb a stavebních pozemků.

Kromě základního koeficientu může každá obec stanovit také další – místní – koeficient ve výši jednoho až pěti bodů – a tím vaši daňovou povinnost až zpětinásobit.

Údaje o aktuálních koeficientech platných pro konkrétní obec najdete na jejím webu nebo vývěsce. Čísla za krajská a dřívější okresní města pak v následující tabulce.

Město Základní koeficient 2015 Základní koeficient 2014 Místní koeficient 2015 Místní koeficient 2014 Podnikatelský koeficient 2015 Podnikatelský koeficient 2014
Praha 5 5 1 1 1,5 1,5
Benešov 2 pro stavby (2,5 pro pozemky) 2 pro stavby (2,5 pro pozemky) 2 2 1 1
Beroun 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Kladno 3,5 3,5 1 1 1 1
Kolín 2,5 2,5 2 2 1 1
Kutná Hora 2 2 2 2 1 1
Mělník 2 2 1 1 1 1
Mladá Boleslav 3,5 3,5 2 2 1,5 1,5
Nymburk 2 2 2 2 1 1
Příbram 2,5 2,5 1 1 1 1
Rakovník 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Děčín 3,5 3,5 1 1 1 1
Chomutov 4,5 4,5 2 2 1,5 1,5
Litoměřice 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Louny 2 (1,4 u staveb) 2 (1,4 u staveb) 2 2 1 1
Most 3,5 3,5 2 2 1 1
Teplice 4,5 4,5 1 1 1,5 1,5
Ústí nad Labem 3,5 3,5 2 2 1,5 1,5
Česká Lípa 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Jablonec nad Nisou 2,5 1,6 1 1 1 1
Liberec 3,5 3,5 2 2 1 1
Semily 1,6 1,6 2 2 1,5 1,5
Hradec Králové 4,5 pro pozemky (2 pro stavby) 4,5 pro pozemky (2 pro stavby) 3 3 1,5 1,5
Jičín 2 2 1 1 1,5 1,5
Náchod 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Rychnov nad Kněžnou 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Trutnov 3,5 3,5 1 1 1 1
Chrudim 2 2 1 1 1 1
Pardubice 4,5 (u daně ze staveb 3,5) 4,5 (u daně ze staveb 3,5) 2 2 1,5 1,5
Svitavy 2 2 1 1 1,5 1,5
Ústí nad Orlicí 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Havlíčkův Brod 2 2 2 2 1,5 1,5
Jihlava 4,5 4,5 1 1 1,5 1,5
Pelhřimov 2 2 1 1 1,5 1,5
Třebíč 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Žďár nad Sázavou 2 2 1 1 1,5 1,5
Blansko 2 2 1 1 1 1
Brno 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Břeclav 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Hodonín 2,5 2,5 1 1 1 1
Vyškov 2,5 u pozemků (2 u staveb) 2,5 u pozemků (2 u staveb) 1 1 1,5 1,5
Znojmo 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Jeseník 2 2 2 2 1 1,5
Olomouc 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Prostějov 3,5 3,5 1 1 1 1
Přerov 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Šumperk 2,5 2,5 1 1 1 1
Kroměříž 2,5 2,5 1 1 1 1
Uherské Hradiště 3,5 3,5 2 2 1 1
Vsetín 2,5 2,5 2 2 1 1
Zlín 4,5 4,5 1 1 1,5 1,5
Bruntál 2 2 1 1 1,5 1,5
Frýdek-Místek 3,5 3,5 2 2 1,5 1,5
Karviná 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Nový Jičín 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Ostrava 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Opava 3,5 pro pozemky (stavby 2) 3,5 pro pozemky (stavby 2) 2 2 1 1
České Budějovice 3,5 3,5 1 1 1 1
Český Krumlov 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Jindřichův Hradec 2,5 2,5 2 2 1 1
Písek 3,5 3,5 1 1 1,5 1,5
Prachatice 2,5 2,5 1 1 1,5 1,5
Strakonice 2 2 1 1 1,5 1,5
Tábor 2,5 2,5 2 2 1,5 1,5
Domažlice 2 2 1 1 1,5 1,5
Klatovy 2 2 1 1 1 1
Plzeň 4,5 4,5 1 1 1 1
Rokycany 2 2 1 1 1 1
Tachov 2 2 2 2 1 1
Cheb 2,5 2,5 2 2 1 1
Karlovy Vary 4,5 4,5 2 2 1,5 1,5
Sokolov 2,5 2,5 2 2 1 1

Zdroj:

http://www.penize.cz/dan-z-nemovitosti/293762-dan-z-nemovitych-veci-2015-kdo-zaplati-vic-prehled-a-formulare

Podobné články

Napsat komentář

Kontrolní text

Inzertujte nemovitosti hned na 60 serverech! Získáte zájemce rychleji.

Inzerovat Stačí kliknout a vložit inzerát, o zbytek se postaráme.