Prodej nemovitostí z hlediska zákona: 4 nejčastější problémy, které mohou nastat

12. 10. 2015

zákonProdat výhodně nemovitost a vylepšit rodinný rozpočet – to je sen takřka každého majitele rodinného domu či bytu určeného k prodeji. Málokdo si ovšem uvědomuje, jak náročný proces prodeje nemovitosti vlastně je a jaká rizika jej mohou nepříjemně zaskočit. Přinášíme vám 4 nejčastější právní problémy, s nimiž se můžete při prodeji setkat.

Problém č. 1: náležitosti a forma kupní smlouvy

O tom, proč se nevyplatí podceňovat formu a obsah kupní smlouvy, jsme se zmínili v jednom z předchozích článků. A i dnes se musíme k této problematice alespoň okrajově vyjádřit. Nesprávně postavená nebo ledabyle sepsaná kupní smlouva může vést nejen k zamítnutí vkladu do katastru nemovitostí, ale též celé řadě dalších komplikací. Protože při prodeji nemovitosti pracujeme s poměrně vysokým objemem finančních prostředků, zákon ukládá uzavírat kupní smlouvu výlučně v písemné formě. Pokud byste se na převodu nemovitosti domluvili ústně, ani pro jednu stranu není tato dohoda právně závazná. A diskutovat o morální stránce tohoto aktu nám bohužel nepřísluší. V kupní smlouvě je nutno dodržet jak obsahové, tak formální náležitosti. Abyste předešli případným komplikacím nebo soudním tahanicím, přizvěte si k sepisování smlouvy právníka a nechte podpisy alespoň na jednom dokumentu úředně ověřit.

Problém č. 2: nabytí účinku převodu nemovitosti

Ačkoli si to někteří kupující myslí, k samotnému převodu vlastnictví nemovitosti nedochází ihned po sepsání kupní smlouvy. I zde je situace o něco komplikovanější. Kupní smlouva obě strany zavazuje k učinění všeho, co je k převodu nemovitosti nezbytné. Onen pomyslný míček je proto nyní na straně prodávajícího, který by měl v co nejkratší možné době podat návrh na změnu vlastnictví v katastru nemovitostí. A i zde může nastat řada komplikací. K samotnému návrhu, který musí být podán na formalizovaném formuláři s jasně danými pravidly, je potřeba připojit i kupní smlouvu, která poukazuje na důvod změny vlastnictví. Pokud je vklad do katastru nemovitostí povolen, jeho účinky nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Bohužel ani změna vlastnického práva se však nemusí obejít bez komplikací…

Problém č. 3: katastrální úřad (ne)povolí vklad vlastnického práva

Jestliže katastrální úřad zjistí nedostatky, vklad vlastnického práva nemusí povolit. Z 99 % se zjištěné nedostatky týkají chyb v kupní smlouvě či v návrhu na vklad vlastnického práva. A jaké chyby to jsou?

  • špatná identifikace předmětu převodu
  • absence základních náležitostí kupní smlouvy (neuvedení či nejednoznačné určení kupní ceny apod.)
  • chybně uvedené nacionále (např. chyba v rodném čísle, v trvalém bydlišti)
  • právní vady bránící v převodu nemovitosti (exekuce apod.)

Jste-li v pozici prodávajícího, nezapomeňte také dostatečně ošetřit úhradu kupní ceny, a to nejlépe advokátní, bankovní či právní zástavou. Katastrální úřad totiž návrh na vklad vlastnického práva povolí vždy, pokud splňuje všechny náležitosti, a to i tehdy, není-li kupní cena zaplacena. Úhrada kupní ceny totiž nepatří mezi podmínky, na nichž by zápis do katastru nemovitostí stál.

Problém č. 4: nezaplacená daň z nabytí nemovitosti

Ačkoli by se mohlo na první pohled zdát, že odvod daně z nabytí nemovitosti je zodpovědností kupujícího, ve skutečnosti je to naopak. Daň musí zaplatit prodávající, kupující zde figuruje pouze v roli ručitele. Smluvní strany si ovšem ve smlouvě mohou dohodnout i jiné podmínky, dle kterých bude povinnost uhradit daň na straně kupujícího. Více informací o daních naleznete v tomto článku. I zde se ovšem vyplatí využít úschovy u advokáta, banky nebo právního zástupce.

Podobné články

Napsat komentář

Kontrolní text

Inzertujte nemovitosti hned na 60 serverech! Získáte zájemce rychleji.

Inzerovat Stačí kliknout a vložit inzerát, o zbytek se postaráme.